签约价：购房者是可以随时要求开发商支付违约金的

签约价格与实际成交价格不符

●签约阶段一旦买到合作价较低的产品，销售机构可以要求合作单位归还违约金

●解除合同后应当及时终止合同

□本报记者 张文礼

春节后，业主们可按照最低价格卖房。但今年春节前，有人却突然发现，某房地产公司与购房者签订的一份以多居室、别墅为主的买卖合同，竟然标注“房屋成交价格与实际成交价格不一致”，购房者与开发商之间的价格差异最终如何界定?

根据北京房地产中介协会近日发布的《关于规范房地产经纪机构、房地产经纪人员经纪活动的通知》(以下简称《通知》)，在政策约束下，房地产开发企业不得以成交价格、市场价格等与项目实际成交价格不一致的价格进行交易。但这一条款是否能被部分买方视为“违反合同”?

“虽然有约定，但这并不能成为购房者与开发商签订《买卖合同》的‘实质性法律依据’。”李扬认为，虽然未明示或者暗示购房者与开发商签订了《买卖合同》，但这不意味着其与开发商签订了《买卖合同》，而是《履约担保合同》，也就不是购房者与开发商签订的《买卖合同》。此外，还应当以《通知》所列的虚假合同的格式条款为依据。

购房者、开发商、经纪人等要负法律责任

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受《华夏时报》记者采访时表示，在购房时应该注意其中的合同条款，虽然未明示或者暗示购房者与开发商签订了《买卖合同》，但这不意味着其与开发商签订了《买卖合同》，而是《履约担保合同》，《通知》也不意味着开发商与经纪人签订了《买卖合同》。

王玉臣表示，若购房者与开发商签订的是《买卖合同》，虽然口头承诺合同内容的内容不一定真实，但也不妨碍它构成合同内容。如果合同条款有虚假的，就不构成合同内容。如果合同条款存在问题，则合同无效。

也有律师认为，对于买房时违约金问题，《民法典》对于违约金的数额进行了规定，“出卖人按照约定将收取的定金、中介费、手续费等交付买受人。买受人有权要求出售人偿付，买受人不偿付的，应当按照买受人要求履行支付义务”。也是说，房屋的买卖，购房者是可以随时要求开发商支付违约金的。但需要注意的是，房屋出卖人是可以向买受人返还定金、中介费等的。

但根据目前的司法实践，购房人、中介公司、购房人之间存在的合同违约责任是由双方当事人按照过错程度分担，而不是由政府部门强制承担。《民法典》第五百六十七条规定:“法律对标的物的处置负有法定的保障义务，依照法律规定履行保障义务的，受益所有人应当提供证明”。买受人能否要求出售人承担一定的责任，取决于买受人对卖方不利的原因是什么。当对方没有提供相反证据证明自己的义务或者买受人不具有举证责任时，法院不支持返还定金、中介费等权利。

付大姐的情况是，由于双方纠纷已经持续了很长时间，根据相关法律规定，法官只能做出最后的判决，一般是判给付大姐一张“房票”，付大姐无权拿到“房票”，而中介店也无权拿到“房票”。