富豪街？在经济进入复苏的过程中，日本的住宅投资意愿也很弱

富豪街DQ&FF上半年进入高开，7月以来涨幅超18%，7月16日涨40.53%，后市涨幅可能不会太大，请关注估值，关注投资机会。

日本为什么不美化牛市?

自1960年代进入日本以来，牛市持续时间最长的是上世纪70年代到80年代。据日本经济新闻2013年的报道，日本人在上世纪80年代进入了以“生产力提高”和“物价普遍上涨”为特征的内忧外患的“内忧”时代，而上世纪70年代，日本的消费支出实际上是在扩张的，物价的上涨趋势是推动日本消费价格上涨的主因。日本最终在90年代末开始了超低利率时代，导致日本高通胀。此外，日本的财政支出在上世纪80年代初进入扩张期，而上世纪90年代末，日本政府通过直接税的增加对居民消费产生了“工资-物价”螺旋上升的压力。

在1995年美联储退出量化宽松之后，在宽松的货币政策下，美债收益率也快速上升，由此也带动了日本房地产市场的过热。20世纪90年代初，日本政府大规模地通过减税、土地等，来降低居民的购房成本，而房价的快速上涨，从而进一步导致了日本房地产市场的繁荣。在经历了“工资-物价”螺旋上升之后，美联储逐渐将目标转向了收紧货币政策。在20世纪90年代后期至1995年美联储宣布加息之后，日本房地产市场已经出现了明显的降温，在宽松的货币政策下，日本房地产市场对于经济基本面的支撑作用减弱。

在过去40年中，美联储共进行了4次加息，对日本房地产市场的影响也会比较大。第一次加息之后，日本房地产市场总体上并没有出现明显的过热现象，经济整体处于复苏的过程中，对于房地产市场的刺激作用也不大，整体上还是维持了比较稳定的状态。在第二次加息之后，日本房地产市场出现了明显的降温，在美联储进入加息周期之后，日本房地产市场就开始出现了下跌。

与此同时，日本央行一直处于宽松的货币政策的周期中，日本的房地产市场虽然也一直保持着上升的趋势，但今年以来，日本的房地产市场需求开始呈现出下降的态势，到了今年3月份，日本的房地产成交量甚至出现了明显的负增长，但他们的降幅比第一次加息之后的下降幅度要小很多。从近期的日本房地产成交量来看，基本上没有出现一定的回升。

在经济进入复苏的过程中，日本的房地产市场，尤其是在去年上半年开始的日本房地产泡沫破灭之后，一些日本的房地产市场主体开始选择退出市场，将大量的资源转移到房地产市场。在这样的一个背景下，日本的房屋空置率开始持续上升，今年4月份，日本的房屋空置率达到了7.9%，与2020年3月份的水平相比增长了2个百分点。

另外，日本的住宅投资意愿也比较弱。日本的住宅投资意愿也很弱。从今年4月份的情况来看，日本的住宅投资意愿在4月份是-2.8%，4月份的住宅投资意愿降至-2.9%，两个指标的降幅是比较大的。

由于日本的房价已经出现了较大幅度的上涨，今年4月份的中央银行，也出台了宽松的货币政策，其中5月份的时候还加息50个基点，释放了比较强的信号。从资金的角度来看，很多的投资者也会考虑买日本的资产，如果买在美国的资产可能会赔钱。

最近几年日本的货币政策相对来说比较稳定，整体来讲保持着宽松的状态。我的观点是，今年年底到明年年初，日本的资金有可能会出现比较大的流出，这个时候会使得全球的投资者对于日本资产可能会有一个比较大的贬值预期。